LE PRÊT RELAIS

Ce qu’il faut retenir

Souvent mis sur au ban des accusés depuis la crise immobilière de 2008, le prêt relais n’en reste pas moins intéressant pour les personnes qui souhaitent acquérir un bien immobilier sans attendre la vente du bien qu’elles détiennent à ce moment.

Le prêt relais a en effet pour objet de permettre au propriétaire d’un bien immobilier d’acheter un nouveau logement sans attendre d’avoir revendu l’ancien. Le remboursement de ce prêt à court terme sera permise en tout ou partie grâce à la vente de cet ancien bien.

Les caractéristiques du prêt relais

Un prêt permettant d’anticiper la vente de son bien immobilier

|72| La Fédération bancaire française définit le crédit relais comme « une avance d’un établissement prêteur à l’un de ses clients sur des fonds qu’il doit recevoir et qui permettront de rembourser cette avance ». Concrètement, cela permet au vendeur d’acquérir un nouveau bien immobilier sans attendre que sa propriété soit vendue et que les fonds correspondants à cette vente soient encaissés.

Mais attention, l’emprunteur dispose d’un délai, fixé de manière contractuelle, pour réaliser la vente. Il est ainsi, en moyenne, laissé entre 12 et 24 mois aux souscripteurs pour la concrétiser. À cette échéance, le crédit relais doit être remboursé par une partie du produit de cette vente.

Un prêt souscrit sur la quote-part de la valeur du bien à vendre

En pratique, la banque n’accorde pas le prêt sur la totalité du montant estimatif du bien immobilier. En effet, l’établissement financier prend le soin de sécuriser le contrat en accordant simplement un prêt sur une quote-part de la valeur du bien à vendre (60 à 80 % de ce prix).

À ce titre, les conditions d’obtention d’un prêt relais ont été fortement durcies depuis la crise immobilière de 2008 puisque de nombreux biens immobiliers n’ont pas trouvé acquéreur durant cette période, et lorsqu’ils ont été cédés, la transaction s’est réalisée à un prix bien inférieur à leur prix de vente initial.

Les options de remboursement

Le paiement des intérêts tout au long du crédit

|73| Les intérêts sont le plus souvent payables tout au long du crédit, en général chaque mois. Néanmoins, dans certains cas, les intérêts constituent une charge trop lourde pour le budget des emprunteurs, il est alors possible de rembourser à l’échéance du prêt relais à la fois le montant de l’emprunt et celui des intérêts.

Le différé total du paiement de l’emprunt

Afin d’aider l’emprunteur à faire face à ses engagements et à rembourser le prêt relais, l’établissement prêteur peut donc laisser la possibilité au vendeur de verser les intérêts ainsi que le capital seulement lors de la revente du bien.

Si cette option permet au vendeur de ne payer aucune charge durant le prêt, elle est la moins avantageuse sur le plan financier. Les intérêts étant capitalisés, la somme à rembourser à l’échéance sera plus importante.

Les risques liés à la souscription d’un prêt relais

Les délais pour trouver un acquéreur se sont considérablement allongés ces dernières années. Or ce type de prêt peut contraindre le propriétaire à vendre son bien en urgence. L’acquéreur peut ainsi être amené à baisser sensiblement son prix de vente afin d’éviter de se retrouver financièrement étranglé. Ces incertitudes sont en outre amplifiées par le fait que les contractants ne peuvent prévoir de reconduction automatique du prêt à son échéance.

Enfin il convient de souligner que le coût du crédit relais (et notamment ses taux d’intérêts) n’a cessé de s’élever ces dernières années. Coût auquel il conviendra également d’ajouter des frais de garanties (hypothèque) voire des frais de dossiers.